Знесення чи реконструкція - який шлях прийнятніший для хрущовок, і що потрібно робити, аби зберегти їх? Про це розповів депутат Львівської міської ради від Європейської Солідарності, СЕО «Львівська інвестиційна компанія» Назар Бербека.
Почнемо з головного. Як довго ще простоять львівські хрущовки?
Такі будинки будували в 1957-85-х роках як тимчасове житло. Через 25 років будинки планували знести, а замість них побудувати більш довговічну нерухомість. Проте згодом термін експлуатації продовжили до 60 років.
Як і кожен будинок, хрущовка потребує ремонту. Та якщо вчасно почати процес реновації, ці будинки могли б служити комфортним житлом для мешканців ще багато років. В іншому випадку, поодиноко почнемо отримувати проблеми з аварійним станом такого житла.
Які головні «болячки» таких будинків, наскільки вони аварійні?
Багато з таких будинків у Львові в досить незадовільному стані. Основні проблеми - фізичний стан цих споруд: розгерметизація швів на фасадах, проблема з ізоляцією, незадовільний стан дахів, відсутність ліфтів, утеплення, відсутність інклюзивності тощо. Щодо просторів навколо, то вони абсолютно не адаптовані до сьогоднішньої автомобілізації, відсутні місця для паркування, що призводить до повністю запаркованих дворів, неохайних доріжок, засмічення простору для людей.
З іншого боку, це насправді, досить комфортне та затишне житло, оскільки воно характерне низькою поверховою забудовою із великими зеленими дворами. Це безпечні райони з невеликою кількістю сусідів, які один одного добре знають. Тобто за правильних підходів до реконструкцій, ревіталізації цих будинків, ми б отримали чудові комфортні райони, які б відповідали сучасним викликам та задовільняли всі потреби мешканців.
Міністерство розвитку громад і територій України підготувало пакет правок до ЗУ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Пропонують знизити бар'єр згоди мешканців на розселення та знесення їхнього будинку. Раніше, аби знести застаріле житло, потрібно було, щоби усі мешканці на це погодились, тепер же може стати достатньо згоди 75% мешканців.
Отож яка перспектива краща для таких будинків - знесення чи реновація?
Якщо ми говоримо про закон, згідно з яким пропонується знесення хрущовок та набудови нового житла, переконаний, це не спрацює, а викличе багато обурення серед містян. Куди б мали розселяти мешканців? За якими категоріями та в якій степені вони б мали отримувати квартири? Та головне, хто і як їм прогарантує виконання інвестиційних зобов‘язань?
На мою думку, мав би працювати такий двосторонній або тристоронній підхід до розв'язання цієї проблеми.
Необхідно створити державний фонд реновації та реконструкції забудови цього періоду, облік такої забудови, визначити першочергові будинки, які негайно потребують втручання. Потрібно крок за кроком рухатися в напрямку реконструкції та відновлення цього типу житлового фонду. Міські адміністрації могли б взяти на себе функції обліку, визначення черговості, супроводу проєктних рішень та робіт з облаштування дворів та містобудівних просторів. Реконструкція може бути із залученням приватного інвестора. В такому випадку я не говорю про знесення та будівництво нового житла, я маю на увазі точкову новобудову.
За чий кошт мали б проводити такі роботи?
Проекти реконструкції мали б фінансуватись за кошти державного фонду, до прикладу, та місцевих бюджетів, інвесторів-забудовників, підприємств та організацій, на балансі яких знаходяться ці об'єкти. ОСББ також матимуть змогу брати активну участь у реалізації заходів з реконструкції свого будинку.
За рахунок інвесторів можуть бути проведені герметичні роботи по фасаду, реставрація вхідних груп, встановлення ліфтів, тощо. А міські aдміністрації могли б взяти на себе функції обліку визначення черговості, супроводу проектних рішень та робіт з облаштування дворів та містобудівних просторів.
У випадку все-таки згоди на знесення 75% мешканців хрущовки, як бути із 25% незгодних?
Не можна примусово позбавити власності людину. Та влада може визнати хрущовки аварійними і вже на цій підставі знести їх - тут згода мешканців не потрібна. Варто пам`ятатити, що аварійним визнається житловий будинок, у якого фізичний знос становить 81-100%.
Умова для прийняття рішення мешканцями будинку про участь у програмі з реконструкції прийматиметься на загальних зборах мешканців.
Вважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% загальної площі багатоквартирного будинку. Якщо співвласники не дійдуть згоди і не приймуть рішення, їхній багатоквартирний будинок буде виключений із програми.
У випадку знесення, що отримують замість свого старого помешкання люди?
Умови отримання нових квартир визначаються згідно із статтею 12 Закону України «Про комплексну реконструкцію мікрорайонів застарілого житлового фонду».
Зокрема, відселення мешканців квартир здійснюється за умови, якщо їм нададуть інші рівноцінні за площею та кількістю кімнат приміщення у межах кварталу або мікрорайону.
Окрім того законом передбачено коефіцієнт 1,5 на відшкодування житлової площі. Якщо квартира має 50 квадратних метрів, то можуть надати квартиру площею 75 квадратних метрів. Житлова площа, що пропонується, може бути безоплатно збільшена до 50 відсотків площі квартири будинку, який підлягає знесенню, незалежно від числа зареєстрованих у ньому осіб.
Але у випадку все ж таки демонтажу таких будинків важливим залишаються гарантії для власників житла. Однозначно, в цьому процесі мали б бути залучені органи влади.
Які є застереження до знесення хрущовки, а які до реставрації, плюси-мінуси?
Основне застереження - гарантії виконання зобов’язань перед власниками такого житла. Щодо мінусів, розселення людей з тих районів у більш віддалені локації та створення на місці хрущовки більш дорогої нерухомості.
На мою думку, реставрація все ж таки прийнятніша, оскільки ці райони можна легко адаптувати до сучасних вимог. Із малоповерховою нещільною забудовою, гарними дворами, інклюзивністю, ліфтами, відновленими фасадами - таке житло однозначно буде потрібне місту та комфортне для його мешканців.
ІА "Вголос": НОВИНИ