Пане Дмитре, як Ви оцінюєте нинішню ситуацію на ринку землі?
Мені не зрозуміло, чому у Львові всі кажуть, що земля стала набагато дешевшою, нікому не потрібна. Якщо подивитися по пропозиціях, привабливі земельні ділянки залишилися в ціні – зниження відбулося у межах 10-15%, не більше. Земля, яка бралася для спекуляції, у Львівській області впала в ціні на 50%. Якщо порівнювати з містами-мільйонниками, такими як Дніпропетровськ, Запоріжжя, Харків, там земля подешевшала значно більше. Від ціни непривабливої землі залишилося процентів тридцять. Але й приваблива земля там також подешевшала серйозніше, десь на 40%. Ми порахували, що зараз ціни на землю по Україні перебувають на рівні 2003-2004 років. Я не кажу про землі біля Києва, у Кончі-Заспі і т.д. Там ціни доходили до 100 тис. доларів за сотку, а зараз — 30-40 тис. доларів.
Проте ми прогнозували, що ціни впадуть ще більше. Ми думали, що земля коштуватиме 10-15% від її колишньої вартості. Можливо, сильного падіння не відбулося через зміни у законодавстві: Верховна Рада поміняла саму процедуру реєстрації купівлі-продажу на вторинному ринку землі. Процес реєстрації, перереєстрації сповільнився. Разом з відсутністю великого попиту на землю це стримало фатальне падіння цін.
Що буде далі?
Арифметично можна дуже легко собі уявити, як буде розвиватися ситуація далі. Коли Україна буде виходити з кризи, то від того, наскільки ефективно вона буде з неї виходити, залежатимуть, в принципі, інвестиції у сектор землі і нерухомості. Коли ринок повернеться до нормального стану? Якщо зважити, що зараз ціни на рівні 2003-2004 рр., то, відповідно, треба ще п’ять років, щоб земля «розкрутилася». Мають запрацювати ринкові інструменти розкручування ціни, інструмент вкладання грошей в спекуляції – інше не може підняти так ціну. Тому що користувачів землі, скажемо так, останнього коліна, тих, хто безпосередньо купує землю під бізнес чи під будівництво, чи під сільське господарство, 20%. 80% — це спекулятивні інструменти. Так що треба 5 років.
Потім ще, якщо брати психологічну сторону, у нас є таке психологічне поняття, як пам’ять клітини. Клітина пам’ятає біль, вона пам’ятає навантаження, зміни. І людина як велика клітина (Усміхається. – прим. авт.) пам’ятає те падіння, яке відбулося. Тому, я думаю, люди в майбутньому будуть набагато обережніші при вкладанні своїх заощаджень у землю для спекулятивного її перепродажу. Тому, думаю, навіть тих 5 років для того, щоб ціни на землю знову стали такими казковими, як колись, також недостатньо. Я думаю, повинна бути глобальна інфляція – щоб земля знову дійшла до тих цін, які були. Ще можна помножити на два (тому що люди отримали уже больовий ефект від вкладання грошей в землю), і отримуємо, що до цін, які були на початок 2008 року, ми повернемось в найкращому випадку у 2015 році.
Ви кажете, що у Львові падіння цін було не настільки різким, як в інших містах-мільйонниках. Чи значить це, що спекулятивний момент тут був менше присутній?
Я думаю, що це залежить і від ментальності людей. Тому що якщо візьмемо нерухомість, то вона теж у Львові так сильно не впала. Бо якщо брати ціни на житло в Києві, то, скажімо, на Лівому березі уже менш ніж за 2 000 дол. (за метр квадратний) можна спокійно купити житло. Ціни майже такі ж, як у Львові. У Львові, я думаю, економічний прошарок більш інертний і він інертно реагує на всі ці спади. Це на мій погляд. Можливо, я й помиляюсь. Проте вважаю, що Львів живе зовсім іншими економічними прибутками, зовсім інші потреби і затрати людей на своє життя. Не до порівняння суми, які витрачає на себе мешканець Львова і, наприклад, Дніпропетровська.
Якщо йти по місту Львову, то таке враження, що це місто аптек, перукарень і кафе. У великих містах такого не відчувається, тому що для них це не бізнес. Це маленькі копієчки. На сході України хочуть заробити глобально. А тут люди задовільняються малим, що дозволяє їм спокійно жити. Тут зовсім інший темп життя, зовсім інші підходи. Інертність в економічному плані на виклики, які на сьогодні є, це, з одного боку, може, й нормально. Тут не відбулося тотальної паніки, як це було в східних регіонах. Як відомо, медаль має дві сторони. І в даному випадку інертність зіграла на руку львів’янам.
У нас це пов’язують з консервативністю.
Інертність — економічна категорія. Консервативність у поглядах — це більше психологічний термін.
Ви згадали про зміни в законодавстві, які гальмують процес переоформлення при реєстрації договорів купівлі-продажу. Гальмування відбувається через те, що процедура законодавчо не виписана?
Ні, вона виписана. Був прийнятий закон, яким вносились деякі поправки до деяких законодавчих актів, і там в одній поправці до Земельного кодексу, до процедури перереєстрації були внесені зміни, в яких наші депутати думали, що вони спростять процедуру переоформлення прав власності при купівлі-продажу землі. Ми відмінили необхідність видачі нового акта і надали можливість нотаріусам ставити відмітку в старий акт і робити запис. Але щоб цю процедуру відкатати, щоб зробити її дієвою, треба поприймати дуже багато підзаконних актів — постанов Кабінету Міністрів, наказів Держкомзему і т.д.
Тобто є неузгодження в законодавстві?
Є закон, який на сьогоднішній день не діє. Є новий вигляд державних актів, а є старі, роздані людям. І йде отака, скажемо, колотнеча.
Як можна вийти з цієї ситуації?
Зараз все стає на свої рейки. У травні, на мій погляд, прийняті всі необхідні процедури, підзаконні акти для того, щоб реєструвати і видавати нормальні акти. Чому це не видається на місцях? Це вже питання, яке може розглядатися у двох площинах: це або невміння людей працювати і їх треба тоді звільняти, або ж це, скажемо, вимагання хабара, і тут вже треба саджати.
Держкомзем зараз працює над якимись змінами у законодавство?
Зараз у Верховній Раді зареєстрований закон, він уже пройшов перше читання. Він стосується добровільної грошової оцінки. Що це означає? Наприклад, якщо місто Львів виставляє на аукціон земельну ділянку, то раніше вона проходила експертизу в обласному управлінні земельних ресурсів. На ціну, яку депутати хочуть продати земельну ділянку, приходила експертизна документація. Якщо депутати погодять закон про добровільну грошову оцінку, то держава втратить контроль над ціною, за якою будуть продаватися земельні ділянки в Україні. Як у нас в містах продають земельні ділянки (я не кажу, що тільки у Львові), всі прекрасно знають.
Що казати, коли нормативно-грошову оцінку роблять звичайні комерційні фірми, які мають ліцензії. Комерційна фірма може подати зовсім іншу ціну на земельну ділянку, ніж її реальна ціна. А весь той вершок ділять між людьми, які проголосують, що ця земельна ділянка поштує копійки і фірмою, яка робила оцінку. Якщо цей закон пройде друге читання, вони загонять повністю в тінь продаж на аукціонах земельних ділянок.
ІА "Вголос": НОВИНИ