В мережі з'явилось звичайне, на перший погляд, оголошення про продаж 10 соток землі в центрі Львова. Та виявилось, що ділянка в історичній частині міста, біля університету «Львівська Політехніка», нібито призначена під багатоквартирну житлову забудову. Та жодних дозволів на це міська влада ще не видала, і наразі документи лише перебувають в процесі погодження. Коли журналісти почали тягти за ниточки, то розплутали цілий клубок сумнівних операцій із нерухомістю в центрі міста довжиною в десятиліття.

Як «спритні» львівські підприємці за зниженною ціною отримують комунальне майно для подальшого перепродажу? Це з'ясувала програма журналістських розслідувань Zмови на телеканлі NTA. 

Ласий шматочок в історичній частині Львова

Вулиця Карпінського, вздовж якої розташувалися перший та другий навчальні корпуси Львівської політехніки, простягається всього лиш на двісті метрів довжини. Здавалося б, місця під забудову тут немає вже кілька десятиліть та й не може бути. Проте, на сайті оголошень з'явилась інформація про продаж земельної ділянки по цій вулиці, площею одразу 10 соток.

 

Де вона розташована та кому пощастило отримати землю в центрі міста під продаж для житлової забудови? Ділянку між іншим оцінюють майже у 900 тисяч доларів. Журналісти зателефонували за вказаним номером, та в якості потенційних покупців домовились про зустріч з посередником. Та вже наступного дня після розмови оголошення з сайту зникло, а ріелтор повідомила журналістам – земля продана.

Видається, що агент із нерухомості, яка повідомила про продаж цієї ділянки, була не зовсім щирою. Минуло кілька тижнів після розмови журналістів з ріелторкою. Та жодних реєстраційних дій з ділянкою не відбувається. Ба більше, їй досі не присвоєно кадастрового номеру. А це один з обов’язкових елементів реалізації землі.

«Так, продаж на даний момент важко здійснити. В принципі, майже неможливо. Єдине, що можливо там розглядати, схеми оренди земельної ділянки чи там договір на безоплатне користування. Але воно не звільняє від того, що якщо має змінитись власник, має бути присвоєний кадастровий номер», - розповів у коментарі журналістам NTA професійний рієлтор Микола Онуфрієнко. 

Що це за ділянка та де саме вона розташована журналісти дізналися від місцевих мешканців. Сусіди вже кілька місяців обговорюють чутки про будівництво, бо офіційних громадських слухань з цього приводу не проводилося.

«Я сподівався, що ми будемо обговорювати це питання. Тим більше, ну є ж якісь містобудівні умови, особливо в центральній частині. Я знаю про поверховість обмежену – три поверхи і мансарда. Тобто вона не може бути більшою, вищою – це зрозуміло. Цікаво, як буде та решта, тих 10 соток землі заповнюватись, чи в глибину, чи в висоту?», - говорить мешканець вулиці, пан Олександр.

Ділянкою під забудову на вулиці Карпінського виявилася прилегла територія невеличкого будинку на три квартири.

Ділянка на вулиці Карпінського

За словами місцевих мешканців, тут давно вже ніхто не живе. Проте документів на будівництво у її власників, як виявлось, немає. Наразі вони зробили тільки перший крок на довгому шляху до всіх процедурних погоджень.  

Підприємець, якому феноменально «щастить»

Маркіян Лопачак, скеретар Львівської міської ради, розповів журналістам, що власники земельної ділянки дійсно звернулись до міської ради за погодженням на будівницвто. 

«На пленарному засіданні було проголосовано депутатами надання дозволу на зміни детального плану території. Відповідно звернулися люди, щоби на цій ділянці, власне, зробити зміни у детальному плані території, щоб можна було збудувати багатоквартирний житловий будинок», - говорить секертар ЛМР.

Та як зауважив Маркіян Лопачак, не встигли у Ратуші ухвалити детальний план території, як власники ділянки виставили нерухомість на продаж.

«Буквально через декілька днів після того першого рішення з’явилося оголошення у газетах, що ця ділянка вже продається нібито з тими документами, які, власне, дозволяють багатоквартирне житлове будівництво. Хоча насправді цих документів ще просто немає, тому що тільки наданий дозвіл на зміну до ДПТ і ця процедура буде тривати ще декілька місяців», - наголосив він. 

Хто ж цей спритник? Інформацію про це журналісти знайшли у реєстрі речових прав на нерухомість. Власником будинку на Карпінського, 11 виявився Юрій Стеців – місцевий підприємець і засновник ряду компаній, що займаються нерухомістю і будівництвом. Будівля йому перейшла у самостійне управління від комунального підприємства «Айсберг» за рішенням Галицької районної адміністрації міста Львова.

"Розглянувши звернення Стеціва Юрія, керуючись законами України, зобов’язати комунальне підприємство «Айсберг» передати багатоквартирний будинок №11 на вулиці Карпінського, інвентаризаційну та іншу наявну нормативно-технічну документацію на зазначений будинок", - саме під таким документом залишив свій автограф виконувач обов’язків голови Галицької РДА Роман Гавчак.  


У це важко повірити, але саме це розпорядження у підсумку стало підставою для реєстрації права власності на будівлю. У документах так і зазначається: зареєстровано на основі акту списання багатоквартирного будинку з балансу.

Юристи кажуть, у своїй практиці такого не зустрічали. Відтак підозрюють, що право власності оформлене з грубим порушенням закону і, ймовірно, у змові підприємця із посадовими особами.

"Набування майна в Україні – це є вичерпний перелік процедур. Зокрема, його можна набути внаслідок господарської діяльності купівля-продаж, внаслідок спадкування або приватизації, і вже кожен з цих переліків буде містити свої механізми. Але відчуження з балансу самої будівлі, а це ми говоримо про управління будинком, про те, хто його має утримувати в належному стані – не є підставою для того, аби реєструвати речові права на нерухоме майно", - розповів у коментарі редакції юрист Юрій Танасійчук. 

Тобто, розпорядження адміністрації аж ніяк не надає права власності на майно. Йдеться лише про зміни в управлінні будинком. Тож журналісти зателефонували безпосередньо до Юрія Стеціва. Питання до підприємці цілком логічні - як йому вдалося зареєструвати на себе будівлю, та чому він продає землю без відповідних документів?

"Я вам при можливості віддзвоню"

Як не дивно, особливої охоти поділитись з медіа своєю історією успізу Юрій Стеців не мав. На прохання журналістів прокоментувати ситуацію він повідомив, що вийде на зв'язок пізніше. 

"Я собі ваш телефон запишу і при можливості вам подзвоню", – відповів він на прохання журналістів розповісти про своє бачення ситуації. 

Коли підприємця попросити пояснити, як він виставив нерухомість на продаж без дозволу на розробку детального плану территорії, він повторив, що не може говорити та «по можливості» перетлефонує. 

Згодом Юрій Стеців дійсно перетелефонував у редакцію з проханням надіслати йому на електронну пошту запитання, що цікавили журналстів. Як наголосив сам підприємець – аби він міг чітко на них відповісти. Та відповіді, ані письмової, ані усної на момент виходу розслідування редакція так і не отримала. Більше на зв'язок з журналістами чоловік не виходив і слухавки не підіймав. Згодом, коли журналісти NTA почали вивчати його діяльність, несподівано виявили ще чимало цікавих історій пов’язаних з нерухомістю.


Аукціони з одним учасником

За інформацією з єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно виявилось, що окрім будинку на Карпінського Юрій Стеців володіє кількома приміщеннями за адресою Пекарська, 11. Одразу біля входу повісили записку, в якій повідомляється, що ТзОВ «Спіраль Львів» необхідно шукати у будинку під номером 11-а, що буквально за рогом.

Виглядає дивним, з огляду на те, що дана компанія за даними системи YouControl належить Стеціву, а будівля, в якій вона розташовується – ні. Так, звичайна записка стала першим кроком до наступного викриття. Виявляється, за цією адресою раніше діяла обласна книжкова друкарня, яку кілька років тому продали з аукціону. Переможцем торгів тоді стала компанія «Спіраль», правонаступницею якої є «Спіраль Львів», а засновником – Юрій Стеців. Та головне в цій історії те, що комунальне майно продали зі значно заниженою вартістю. Ліцитація, яка проходила за голландською системою, мала явні ознаки змови. 

 "Голландський аукціон – це аукціон, який передбачає зниження ціни. Що три хвилини на певний крок. Це може бути, наприклад, один процент від первинної ціни – знижується ціна. Для чого це відбувається? Для того, що, якщо б ми, наприклад, йшли по 10 процентів або по іншій градації процентів, кожен раз, проводячи аукціон, це могло би займати, наприклад, до семи місяців. Якщо ми говоримо про голландський, то це все відбувається в один день і ціна поступово падає«, - роз'яснив для редакції Тарас Хавунка, голова ГО »Львівський регуляторний хаб". 

Стартова ціна об’єкту була майже 21 мільйон гривень. Далі вона поступово знижувалася, але на це жоден з учасників аукціону не реагував, доки ціна не дійшла до мінімально можливої позначки в 10 мільйонів гривень. І навіть тоді, окрім ТОВ «Спіралі», ставку ніхто не зробив. За словами Маркіяна Лопочака, така ситуація у Львові не є поодинокою.

"Тут теж вже неодноразово звертали на це представники депутатського корпусу увагу, що деколи прослідковується якась така тенденція, що ніби окремі представники бізнесу, які беруть участь в аукціонах, які беруть участь там в земельних торгах чи майнових торгах, мають трошечки більше інформації, що буде з цими територіями плануватися в майбутньому", - зауважив секретар ЛМР. 

У даному випадку приміщення купили, аби вигідно продати. Усе, як в історії про землю на Карпінського: вже за кілька місяців будівля реалізовувалася через сайт оголошень за ціною 1,6 мільйона доларів, що майже вп’ятеро більше її аукціонної вартості.

«У будівлі збереглися оригінальні вікна, двері, батареї, австрійське обладнання, що може бути використано при декоруванні реконструйованого об’єкту. Зі споруди відкривається чудова панорама на місто. Споруду можна використати як офіс чи для створення тематичного готелю. Можлива добудова двох поверхів» - ця інформація була вказана в оголошенні про продаж, яке вже давно не активне. 

У ньому пропонуються варіанти використання будівлі та навіть можливість додаткової надбудови всупереч зонінгових норм. За словами фахівців, така добудова фактично є порушенням законодавства. 

"Якщо це квартал малоповерхової забудови, як правило, погодження йде певною, скажімо, обмеженням по поверховості. Скажімо, якщо це район наближений до центру Львова, або до історичного середовища міста Львів, як правило, зараз у нас в цих районах не зустрічаються будинки більше там 5-6 поверхів" - говорить рієлтор Микола Онуфрієнко.

У підсумку, за фактом продажу будівлі на Пекарській було відкрито кримінальну справу. Слідчі вважали, що друкарню реалізували за критично низькою вартістю, завдяки сприянню службових осіб Управління майном спільної власності Львівської облради.

"Ринкова вартість одного квадратного метра нерухомого майна у вказаному районі Львова коливається в межах 15-20 тисяч гривень. Водночас, службові особи Управління реалізували майновий комплекс за ціною близько 5 тисяч гривень за 1 метр квадратний, що в 3-4 рази менше від реальної ціни" - йдеться у судовій справі за номером 461/290/19, яку розглядав Галицький районний суд міста Львова. 

 

Власне, саме невідповідність ціни, за яку була продана колишня друкарня, ринковим реаліям, і викликає найбільше питань серед громадськості. 

"Достатньо дорогий перепродаж цього майна вже є наслідком, власне, первинного етапу – купівлі цього майна, де будь-яка особа юридична чи фізична має право його викупити за надто низькою ціною. І в цьому є насправді захована причина: яким чином формувалась документація на здійснення там публічних торгів щодо відчуження певного майна, що його вартість не відповідала ринковим умовам, фактично?", - гвоорить юрист Юрій Танасійчук. 

Журналісти намагались домовитися про інтерв’ю із представниками Управління майном спільної власності Львівської облради, але на цю тему вони говорять не охоче. Спершу повідомили, що приміщення колишньої друкарні їм ніколи і не належало, а згодом заявили, що з 2019-го року воно перебуває у приватній власності, то ж на цій підставі  коментувати в управлінні з цього приводу нічого не будуть.

Відтоді ж будівля перебувала під арештом. А тому жодних реєстраційних дій вчиняти з нею не можна було. Тож Юрій Стеців через свою компанію «Спіраль» провернув цілу схему, аби завершити розпочате. Так було створене ТОВ «Спіраль Львів», яке стало правонаступником переможця аукціону і саме йому, на підставі рішення щодо розподільчого балансу, перейшла частина майна, прав та обов’язків попередника. У тому числі і його єдине майно – друкарня на Пекарській. Втім і це ще не все.

Згодом, через суд, компанія домоглася скасування арешту на будівлю. І хоч пізніше слідчим вдалося його поновити, нерухомість за цей час продали. Новим власником стає ТОВ «Друкарня на Пекарській», якій в березні цього року виконком міської ради видав містобудівні умови та обмеження на реконструкцію споруди під апарт-готель.

"По ситуації з апарт-готелем, вже коли на виконавчому комітеті розглядалися відповідно надання містобудівних умов та обмежень, була задана низка питань. Ніби проєктанти відповіли в кінцевому результаті на ці запитання. Єдине, що треба розуміти, що треба тепер слідкувати, щоб цей проєкт був дійсно такий, яким він був запроєктований. Там були питання по пожежних заїздах-виїздах, були питання, що стосувалися паркомісць. Ніби загарантували і в проєкті показали, що це все буде виконано", - розповів Маркіян Лопачак, секретар ЛМР.

Та кульмінацією цієї історії є той факт, що три роки тому комісія землекористування міської ради розглянула проєкт ухвали про надання в оренду земельної ділянки на Пекарській, 11-А для компанії «Спіраль» під будівництво готелю. Тоді питання загальмували через відкриття кримінальної справи. Однак, врешті-решт, як бачимо, результату було досягнуто.

"У нас є деякі підприємці, які знають, що у них точно буде все добре з міською владою, і вони розуміють, що, які там подальші заходи. Це теж своєрідний бізнес, але, напевно, що ті бізнесмени, які тим торгують, вони або дуже самовпевнені, або чітко розуміють, як вони досягнуть тих, скажемо так, параметрів«, - заявив у коментарі для редакції Петро Адамик, голова фракції »Європейська Солідарність" в ЛМР.

Іншими словами, за бізнесменом, що здійснює такі операції з нерухомістю, обов’язково має стояти хтось дуже впливовий. Той, хто зможе протягти рішення цілого виконкому або ж по впливати на хід аукціону. До кого тягнуться ниточки, що  вже розплутали, та які ще привілеї від міста отримав таємничий підприємець Юрій Стеців – про це наступного тижня у продовженні журналістського розслідування. 

Zмови